1月7日，龙湖智创生活正式向香港联交所递交招股书，启动上市流程。
在万物云交表两个月后，物企的另一颗“遗珠”龙湖智创生活也向资本市场发起了冲击，不同于部分房企简单的分拆上市，龙湖智创生活更像是一次内部优质资源的整合。
2021年物业行业发生转变，市场情绪低迷，折射到资本端来看，原有的风口不在，行业估值回归理性，物企招股书频繁失效，扎堆上市潮开始放缓，部分物企甚至被放上货架以缓解母公司的流动性危机。
为了得到资本市场的青睐，即便是备受关注的龙头物企也不得不“绞尽脑汁”讲述更美好的故事，在规模体量的优势外，展示商业模式和发展潜能的优越性。
于是，万物云试图对标贝壳，重新定义自己所处的行业；龙湖智创生活则将旗下C2商业运营和C4智慧服务有机融合，打造了一个“物管+商管”的服务平台，即龙湖智创生活。
此番龙湖智创生活上市前夕完成对商业资产管理的重组，除了进一步扩大规模、增加业务多样性外，也欲借此提振上市后的资本表现。
相较于传统的住宅物业，商管型物业因其毛利率更高、租金收益成长性强，受到资本市场的青睐，其相应的估值、市盈率表现也更好。
在已上市物企中，包含商管业务的华润万象生活市盈率最高，同样以商管为重要组成部分的宝龙商业、合景悠活估值也显著高于行业均值。
从招股书来看，龙湖智创生活业务主要包括物业管理服务和商业运营服务。
其中物业管理服务方面，截至2021年12月28日，公司有1512个在管项目，在管面积达2.54亿平方米，合约面积及战略合作面积约4.4亿平方米。
对照2021年中报数据来看，这一在管面积仅次于碧桂园服务、恒大物业、保利物业、雅生活、彩生活、绿城服务和万物云，位列行业第8。
商业运营服务方面，目前龙湖智创生活管理的已开业项目60个，在管面积约为580万平方米，年销售额约446亿元，2019年、2020年及截至2021年9月30日，公司管理的购物中心的整体平均出租率分别为98.5%、96.9%及97.8%；除了已开业的60个项目，龙湖还储备了68个商业项目。
收入方面，2019年、2020年及2021年前9个月，龙湖智创生活收入分别为43.69亿元、64.68亿元及77.71亿元，期内毛利依次为12.78亿元、16.66亿元和21.45亿元，对应毛利率29.2%、25.74%、27.6%，3年间毛利率存在轻微波动。
从收入明细来看，龙湖智创生活的收入主要来自于住宅及其他非商业的物业管理服务，2019年、2020年及2021年前三季度，这一业务收入分别为38.86亿元、54.45及60.12亿元，分别占总收入的89.0%、84.2%及77.4%。
其中来自龙湖集团的收入分别为6.66亿元、15.3亿元、23.33亿元，占比龙湖智创生活收入15.24%、23.65%及30.02%。
为了摆脱对母公司的依赖，自2019年以来，龙湖智创生活也在不断加强对外拓展。
2019年、2020年及2021年前9个月，龙湖智创生活的在管面积中，来自立第三方开发的项目数量分别为230个、398个及696个，占在管项目总数的分别为43.9%、47.4%及58.5%。同期，其相应在管建筑面积分别为0.37亿平方米、0.79.亿平方米及1.27亿平方米，分别占在管总建筑面积的38.2%、51.5%及59.8%。
第三方项目的逐年增加，也让其对母公司的业绩依赖逐年降低。
2019年、2020年及2021年前9个月，龙湖智创生活由母公司提供的收入分别为16.81亿元、20.01亿元及18.41亿元，各占同期公司住宅及其他非商业物业收入78.67%、63.99%及53.71%。
实际上，为了此次上市，龙湖亦做了不少准备。
2021年以来龙湖大刀阔斧，相继收购了美好物业、亿达服务以及九龙仓集团内部的物管资产，不断扩充规模优势。
而今，携超过2.5亿平方米在管面积且内含行业头部的商管业务，资本市场将如何审视这样一个全新的龙湖智创生活？孙婉秋
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